Рынок ипотеки продолжает испытывать серьезные трудности, оставаясь в нестабильном состоянии. В этом году количество выданных ипотечных займов сократилось на 50% по сравнению с предыдущим годом, а показатели 2024 года также не радуют. Важную роль в поддержании рынка играет семейная ипотека, которая теперь составляет 87% от общего числа выданных кредитов. Однако интерес к этой программе все же снизился по сравнению с бумом 2020-2021 годов, так как условия льготных программ стали более жесткими и неподъемными для многих, особенно для семей с ограниченными финансовыми возможностями. В связи с этим растет число желающих привлечь к ипотечным сделкам созаемщиков, имеющих право на льготы. Появилась даже так называемая «донорская ипотека».
Суть донорской ипотеки заключается в том, что фактическим заемщиком становится человек, не имеющий права на льготы, который привлекает в созаемщики человека, имеющего право на поддержку, но не имеющего возможности ее использовать. Эта схема кажется одновременно простой и рискованной. Платежеспособный участник сделки получает более выгодные условия, тогда как его партнер по сделке получает долю в жилье (по семейной ипотеке такие доли обычно выделяются детям). Несмотря на кажущиеся выгоды, подобные схемы вызывают ассоциации с рисками, которые могут оказаться разрушительными. В настоящее время доля сделок с донорами достигает 5-10% на рынке.
Некоторые источники утверждают, что потенциальные доноры начинают искать друг друга даже на сайтах знакомств. Социологи сообщают, что 10% россиян в возрасте 18-50 лет рассматривают возможность создания семьи и рождения детей с целью воспользоваться программой семейной ипотеки в 2025 году.
Ситуация вокруг договорных браков не нова. Ранее люди чаще объединялись для увеличения капиталов, карьерного роста или получения других преимуществ. В романах, таких как «Брак по расчету» У. Сомерсета Моэма, можно найти примеры, когда люди искали партнеров именно для достижения определенных целей. Сегодня, несмотря на эволюцию подходов, по-прежнему существуют различные варианты, включая финансовую совместимость для погашения кредитов.
Хотя фиксированные супруги не являются единственной категорией участников подобных схем, все чаще в такие дела вовлекаются кровные родственники: родители, братья и сестры. Это может быть взаимовыгодным, когда, например, родители помогают детям, финансируя ипотеку на жилье, в котором они живут. Люди находят разные пути, чтобы разделить финансовую нагрузку: кто-то берет ипотеку совместно с сестрой, чтобы легче было выплачивать кредиты.
Существует также возможность манипуляций с ипотекой — от вывода активов до схем с привлечение родственников в сделки. Участие в таких схемах может быть рискованным, особенно в случае, если финансовые обязательства начинают давить. Могут возникнуть ситуации, когда один из созаемщиков не сможет выполнять свои обязательства, что создаст дополнительную нагрузку на других участников.
Специалисты отмечают необходимость обратить внимание на такие схемы и ужесточить условия по льготным программам, хотя часть этих схем появилась именно из-за более строгих условий. Сложно выявить, кто из участников действовал с добрыми намерениями, а кто манипулирует ситуацией. Ведь потенциальные «фиктивные» семьи тоже имеют право на собственные риски. К тому же, никто не может гарантировать, что у деловых партнеров не возникнет настоящих чувств.
Ситуация на рынке ипотеки остается неоднозначной и непростой, и пока нет ясных перспектив изменений. Интересно, что несмотря на все сложности, жизнь продолжает находить свои пути и возможности для адаптации к новым условиям.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.