В 2025 году рынок новостроек в России продолжает демонстрировать рост. Однако, несмотря на увеличение объемов строительства, участились случаи задержек, выявления скрытых дефектов и банкротств застройщиков. Дополнительным фактором, усложняющим ситуацию, стали изменения в законодательстве, которые ограничивают права покупателей на компенсации. В этих условиях особенно важно знать, как выбрать надежного застройщика и не потерять свои вложения, рассказал «Газете.Ru» Владимир Шмелев, риелтор и член Гильдии риелторов Москвы.
«Распространено мнение, будто проверять следует только продавцов на вторичном рынке, а новостройки автоматически безопасны. Это ошибочное заблуждение. Риски при покупке квартиры в строящемся доме могут быть даже выше», — подчеркнул Шмелев.
Несмотря на введение системы эскроу-счетов в 2019 году, которая должна была защищать дольщиков, рынок остается непрозрачным. Закон запрещает застройщику пользоваться деньгами покупателей до сдачи дома, но лишь в случае использования эскроу. Однако при достижении 30% готовности строительства допускаются прямые договоры, что создает лазейку, через которую девелопер может получить средства до завершения проекта. В случае заморозки или банкротства компании вернуть деньги практически невозможно.
«Я категорически не рекомендую переводить средства застройщикам напрямую, даже если предлагают значительную скидку. Это ловушка, на которую попадаются многие доверчивые покупатели», — подчеркнул эксперт.
Если в 2025 году в переданной квартире обнаружат дефекты строительства, максимальная сумма взыскания через суд составляет лишь 3% от стоимости жилья. При цене квартиры в 20 миллионов рублей это всего 600 тысяч. Более того, застройщик может самостоятельно установливать регламент отделки, допуская, например, отклонение стен на 2–3 см как норму. Также действует мораторий на компенсации за задержку строительства, что лишает дольщиков возможностей воздействия.
Эксперт дал ряд советов по проверке квартиры перед покупкой. Начать стоит с изучения официальных документов: разрешения на строительство от местной администрации и проектной декларации, где указаны сроки сдачи, характеристики объекта и структура компании-застройщика.
«Особое внимание уделите земельному вопросу. Лучше, если земля в собственности застройщика, а не в аренде. Проверить это можно через выписку из ЕГРН. Если земля арендуется, изучите договор: просрочки могут привести к его расторжению и остановке стройки», — пояснил он.
Также важно проверить застройщика на предмет банкротства и исков, что можно сделать через картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru) по ИНН компании.
«Не стоит пренебрегать проверкой предыдущих объектов застройщика: посетите уже сданные дома, пообщайтесь с жильцами, изучите отзывы. Регулярные задержки, жалобы и низкое качество — тревожные знаки», — добавил риелтор.
Признаком стабильности компании может быть ипотечная аккредитация у крупных банков, однако, как заметил Шмелев, это не абсолютная гарантия: даже аккредитованный застройщик может оказаться в кризисе. Это лишь дополнительный фильтр.
Важно также знать, как финансируется проект. Если это проектное финансирование с участием банков, риски ниже, так как банк строго контролирует использование средств. Однако, если строительство идет исключительно за счет дольщиков, это тревожный сигнал.
Сделка должна оформляться в рамках Федерального закона № 214-ФЗ, с регистрацией договора долевого участия через Росреестр и использованием эскроу-счета. Любые альтернативные схемы — риск потерять деньги.
«Не полагайтесь на красивые рендеры и шоурумы. Проверка застройщика — не формальность, а важнейший этап. В 2025 году защита покупателя законом ослабла, а рисков стало больше. Проверяйте, анализируйте, консультируйтесь. Только так вы сможете получить долгожданную квартиру, а не судебную тяжбу», — резюмировал Шмелев.
Ранее россиянам рассказали, как можно сэкономить на ремонте квартиры.